Аренда – всё не так просто
Самым важным аспектом при аренде недвижимости являются нюансы, которые редко учитывают.
Размер арендной платы безусловно важен. И основная задача как арендодателя, так и арендатора в том, чтобы она покрывала затраты каждой из сторон и в следствии непредвиденных обстоятельств исключила форс-мажорные обстоятельства. Коммерческая недвижимость в Казахстане
Арендодатель желает обеспечить непрерывный поток арендной платы и сохранить в целостности собственность; арендатор хотел бы без хлопот и подешевле эксплуатировать арендованные помещения.
Переговоры определяют конечный размер арендной платы и условия аренды. Обговаривая условия договора, каждая сторона стремится внести в соглашение формулировки в свою пользу. И каждый понимает, если позже вдруг возникнет проблема, плохо изученный договор может привести к дополнительным затратам. Поэтому так важно проявить терпение и добросовестность.
Мотивация арендодателя. Основным источником дохода от инвестиционной недвижимости являются поступления от арендаторов. Доход от аренды после вычетов по операционным расходам и обслуживанию здания, указывает на финансовый рейтинг объекта недвижимости. Кроме того при оценке, в случае продажи инвестиционного имущества, будут учитываться доходы арендаторов. Правда при этом упускается то, как договор об аренде влияет на доходы арендатора.
Арендодатель должен рассматривать свою часть договора аренды как страховку: некоторые положения могут защитить от нежелательных обязательств, непредвиденных убытков, споров с арендатором, проблем при получении кредита или рефинансировании. Аренда может стать источником увеличения будущих доходов, поступающих от арендодателя. Оценка инвестиционной собственности неразрывно связана со стоимостью аренды.
Отношение арендной платы к стоимости коммерческого имущества станет решающим фактором для кредитора при обеспечении кредита. По существу, доход арендатора является тем самым обеспечением. Окончательное решение кредитора, стоит ли давать кредит арендодателю под залог недвижимого имущества, часто зависит от арендной привлекательности объекта и дохода от аренды.
Инвестор, занимающийся коммерческой недвижимостью, наверняка оценит арендную привлекательность объекта. Но внешней картинки благополучия будет недостаточно; и искушённый инвестор наверняка изъявит желание детально ознакомиться с общими положениями договоров об аренде подписанных арендодателем. Только так можно понять истинное положение дел и разглядеть подводные камни.
Мотивация арендатора. Владельцы малого бизнеса предпочитают арендовать торговые, офисные или промышленные помещения, потому что это доступнее, чем покупка объекта недвижимости.
После того, как выбор состоялся, бизнесмен, как правило, самостоятельно ведёт переговоры с юристом или брокером представляющим интересы собственника недвижимости. И через полгода, а может быть и через год, его вдруг перестаёт устраивать какой-то пункт договора аренды.
В лучшем случае у предпринимателя написан бизнес-план – и это все, что по его замыслу поможет не увязнуть в зыбучих песках договорных отношений. К сожалению, чаще владелец малого бизнеса не в теме и не может грамотно подобрать и затем юридически грамотно арендовать коммерческую недвижимость. Его опыт заключается в управлении собственным бизнесом. Тем не менее, без совета юриста и часто даже без проведения переговоров, он подписывает «стандартный» договор аренды, который свяжет его на год или как правило на больший период.
Такой арендатор не видит необходимости вести переговоры об аренде. Но когда возникают проблемы, и предприниматель сдувает пыль с договора об аренде и начинает его изучать. И бизнесмен поражается тому, как быстро, оказывается, можно постигнуть законодательство.
Встречаются арендаторы, которые избегают заключения письменных договоров об аренде и у них все договорённости на словах. Однако нет никакой гарантии, что арендодатель в будущем захочет продолжить иметь дело с этим арендатором. Кроме того, у участников устных соглашений возникают любопытные провалы памяти, если не подписан документ напоминающий о достигнутых договорённостях. Наконец, намерения об аренде на срок более года вместе со всеми дополнениями должны быть оформлены в письменной форме, чтобы они подлежали рассмотрению в суде.
Договор аренды. Договоры аренды — это аморфный документ. У него не бывает стандартного числа страниц, содержания, структуры или языка.
И хотя договоры об аренде, профессионально составленные разными юристами будут похожи, количество споров между арендаторами и арендодателями в течение последних столетий не собирается уменьшаться.
Естественно, что вариативность в договорах аренды наблюдается при описании условий при возникновении нестандартных ситуаций. Основная задача договоров об аренде в том, чтобы предвидеть непредвиденное, и предвосхищать непредвиденные обстоятельства.
Хотя это стандартная практика для арендодателей использовать собственную форму договора аренды, смекалистый арендатор будет, если обстоятельства позволяют, попытаться использовать собственный вариант договора. Ведь намного легче вести переговоры с собственным проектом.
Если арендодатель настаивает на использовании собственного варианта договора, арендатор должен помнить, что большинство владельцев недвижимости составляют договоры в свою пользу. Разумные арендодатели в процессе переговоров соглашаются изменить некоторые из таких положений, чтобы те стали приемлемыми для арендатора.
