Придомовая территория. Почему оформление земли в общую долевую собственность важно

5 minutes read

Большинство жителей многоквартирных домов в Казахстане воспринимают свой двор как нечто само собой разумеющееся — место для парковки, детских игр и прогулок. Однако юридически эта территория часто находится в правовом вакууме: формально она может относиться к землям общего пользования муниципалитета, а фактически ею бесконтрольно пользуются все кому не лень. Результат: стихийные парковки, незаконные торговые точки, разрушающееся благоустройство и постоянные конфликты.

Решение — переход от фактического пользования к праву общей долевой собственности. Это не просто бюрократическая процедура, а фундаментальный шаг к превращению двора из проблемы в управляемый актив, повышающий качество жизни и стоимость недвижимости. В этой статье, основанной на нормах Кодекса РК «О жилищных отношениях» и Земельного кодекса, мы разберем, какие реальные преимущества это дает и как действовать КСК и собственникам квартир.

Что вы получаете юридически: право собственности и пользование «по умолчанию»

Согласно статье 1 Кодекса РК «О жилищных отношениях», придомовая территория — это земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, являющийся составной частью общего имущества многоквартирного жилого дома (МКД). Ключевое слово — «собственность».

Без оформленного права (де-факто пользование):

Территория может быть отнесена к землям общего пользования города (акимата).
Любые решения жильцов по ее обустройству (шлагбаум, разметка) могут быть оспорены и демонтированы как самоуправство.
Акимат вправе разместить на ней объекты без согласования с жильцами (например, рекламные щиты, киоски).
Невозможно на законных основаниях сдать часть территории в аренду и направить доход на нужды дома.

С оформленным правом общей долевой собственности (де-юре):

Земля юридически закреплена за конкретным МКД. Границы описаны в Госземкадастре.
Собственники (через КСК/ТСЖ) становятся единственными законными распорядителями.
Появляются легальные основания для установления режима территории, получения доходов и защиты от посягательств.

Нагляднее всего разницу показывает сравнительная таблица:

Критерий	Без оформления права (Фактическое пользование)	С оформлением права общей долевой собственности
Контроль за доступом и парковкой	Нет законных оснований для установки шлагбаума. Парковка «стихийная», регулировать парковку нерезидентов практически невозможно.	Возможность законного ограничения въезда, организации платной/разрешенной парковки на основании решения общего собрания собственников (ОСС).
Финансовые возможности	Доходы от возможного коммерческого использования (реклама, аренда под кафе) получает акимат или третьи лица.	КСК/ТСЖ может на законных основаниях сдавать часть территории в аренду (на установленный срок), а доход направлять на благоустройство двора, ремонт или снижение квартплаты.
Защита от посягательств	Высокий риск самозахвата части двора под коммерческие объекты. Сложно противостоять решению акимата о размещении на территории каких-либо объектов.	Любые действия третьих лиц на территории без решения ОС являются нарушением права собственности и могут быть пресечены через суд.
Планирование и благоустройство	Любые капитальные объекты (детские площадки, беседки) теоретически могут быть признаны самовольными постройками.	Возможность принимать долгосрочные программы благоустройства, капитального ремонта территории, опираясь на гарантированное право владения.
Налоги	Земельный налог как таковой не выделен для собственников, но территория содержится за счет общих платежей без четкого разграничения.	Земельный налог начисляется на весь участок, включается в общие расходы на содержание дома и распределяется между собственниками пропорционально долям. Формируется полная финансовая прозрачность.

Пошаговая инструкция для КСК и собственников. Как оформить землю в Казахстане

Процесс требует последовательности и терпения, но его можно разбить на четкие этапы.

Этап 1: Инициатива и легитимизация

Выявление инициативной группы. Часто это активные собственники или члены правления КСК.
Подготовка и проведение Общего собрания собственников помещений (ОСС).
- Повестка дня: 1) Принятие решения об инициации процедуры оформления земельного участка под МКД в общую долевую собственность. 2) Избрание уполномоченного лица (обычно председателя КСК) для представления интересов. 3) Утверждение источников финансирования расходов (целевой сбор или резервный фонд).
- Кворум: Для таких решений, затрагивающих распоряжение общим имуществом, требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников.
- Документ: Результаты фиксируются в протоколе ОСС, который становится основным правоустанавливающим документом для дальнейших действий.

Этап 2: Анализ ситуации и сбор исходных данных

Проверка текущего статуса земли. Через портал «электронного правительства» или ЦОН запрашивается кадастровая выписка (КТ-6) по адресу дома. Цель: узнать, сформирован ли земельный участок, есть ли у него кадастровый номер и установлены ли границы.
Сбор документальной базы:
- Проект застройки микрорайона.
- Генеральный план застройки (ГПЗ) и Проект планировки территории (ППТ).
- Технический паспорт на здание.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на МКД (если есть).

Этап 3: Формирование участка и межевание (если участок не сформирован)
Если в выписке КТ-6 участок не значится, необходимо его сформировать.

Обращение в акимат. Подается заявление о формировании земельного участка под МКД. К заявлению прилагается протокол ОСС и собранные документы.
Заказ межевого плана. После получения принципиального согласия акимата заключается договор с лицензированным кадастровым инженером. Он проводит геодезическую съемку, определяет точные границы участка (согласно ППТ и нормативным отступам) и готовит межевой план.
Согласование границ. Межевой план согласовывается с владельцами смежных земельных участков и уполномоченным органом (акиматом).

Этап 4: Постановка на учет и регистрация права

Подача пакета документов в Госземкадастр (через ЦОН). Пакет включает: заявление, протокол ОСС, межевой план, документ, удостоверяющий личность уполномоченного лица, правоустанавливающие документы на дом.
Государственная регистрация. После проверки документов Госземкадастр осуществляет кадастровый учет участка и регистрацию права общей долевой собственности в Государственном реестре имущественных прав (ГРИП).
Получение результата. Итоговым документом, подтверждающим успешное оформление, является выписка из ГРИП, где все собственники квартир указаны как правообладатели земельного участка.

Типичные ошибки и как их избежать (Казахстанская специфика)

Ошибка 1: Игнорирование обременений (сервитутов). При межевании может выясниться, что через участок проходят магистральные коммуникации или существует право прохода к соседнему дому. Эти обременения (сервитуты) нельзя игнорировать. Их нужно зафиксировать в межевом плане и правилах пользования территорией.
Ошибка 2: Пассивность с новостройками. Застройщик обязан сформировать земельный участок и передать его в общую собственность. Требуйте включения этого условия в договор купли-продажи или ДУП. После сдачи дома в эксплуатацию ините оформление, не дожидаясь, пока участок займут другие.
Ошибка 3: Конфликт с акиматом вместо диалога. Местные исполнительные органы могут быть не заинтересованы в передаче земли. Подходите к вопросу конструктивно: подготовьте полный пакет документов, ссылайтесь на статьи 44-45 Кодекса «О жилищных отношениях». Предложите совместное решение по сервитутам.
Ошибка 4: Экономия на кадастровом инженере. Работа с неквалифицированным специалистом может привести к техническим ошибкам в плане, что выльется в многомесячные доработки и дополнительные расходы. Выбирайте инженеров с проверенной репутацией и допуском СРО.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить часть придомовой территории в личную собственность владельцу квартиры на первом этаже?
- Нет. Земельный участок является неделимым общим имуществом. Выделить долю в натуре (физически отгородить кусок) невозможно. Однако по решению ОСС может быть разрешено временное целевое пользование (например, под цветник) без изменения прав собственности.
Кто платит земельный налог после оформления?
- Налог начисляется на весь участок. КСК/ТСЖ получает единое налоговое уведомление и оплачивает его за счет средств, собранных с собственников на содержание дома. Сумма налога распределяется между всеми владельцами квартир пропорционально их долям и включается в ежегодную смету расходов.
Что делать, если застройщик не передал землю после сдачи дома?
- Это прямое нарушение его обязанностей. Необходимо направить письменную претензию, а в случае отказа — обращаться в органы прокуратуры и суд с иском о понуждении к исполнению обязательств.
Можем ли мы теперь полностью закрыть двор на шлагбаум и не пускать машины скорой помощи или пожарных?
- Нет. Право собственности не отменяет обязательных требований безопасности. Проект организации территории обязательно должен предусматривать и обеспечивать беспрепятственный круглосуточный проезд спецтехники экстренных служб. Это обязательное условие при согласовании.
Как быть, если наш дом и соседний стоят на одном, исторически сложившемся дворе?
- В этом случае оформляется единый земельный участок в общую долевую собственность собственников обоих домов. Далее между двумя КСК заключается соглашение о порядке пользования и содержания этой совместной территории, включая распределение затрат.

Заключение: От территории пользования — к территории ответственности и возможностей

Оформление придомовой территории МКД в общую долевую собственность в Казахстане — это не формальность, а стратегическое управленческое решение. Это переход от роли пассивных пользователей, зависящих от воли муниципалитета, к роли полноправных хозяев, способных самостоятельно определять будущее своего двора, распоряжаться активами и повышать уровень комфорта и безопасности.

Процесс требует организационных усилий, финансовых вложений и времени, но эти инвестиции многократно окупаются: ростом стоимости жилья, снижением конфликтности среды, появлением реального, а не декларативного самоуправления. Первый и главный шаг — осознание своих прав и готовность их реализовать. И он начинается с вашего общего собрания.