«Под ключ» или «косметичка». Как не переплатить за ремонт и получить то, что хочешь

4 minutes read

Представьте: вы получили ключи от долгожданной квартиры. Серые стены, торчащие провода, следы чужой жизни. Первая мысль: «Надо делать ремонт!» Вторая — паническая: «А какой именно? И сколько это будет стоить?» В этот момент вы оказываетесь на перекрестке двух главных дорог строительного мира: ремонт «под ключ» и косметический ремонт. Разберемся, куда ведет каждая из них.

Косметический ремонт или «платье» для квартиры

Аналогия: Вы купили хорошее базовое платье. Оно сидит по фигуре, но выглядит просто. Косметический ремонт — это новый цвет, яркий пояс, стильные аксессуары. Меняете внешний вид, но не трогаете крой.

Что это на практике:

Стены: Демонтаж старых обоев, шпаклевка, покраска или новые обои
Потолок: Побелка, покраска или натяжной потолок без сложных уровней
Пол: Замена линолеума, ламината, ковролина без переделки стяжки
Сантехника и электрика: Замена розеток, выключателей, смесителей, светильников на существующих местах
Двери: Замена полотен, иногда — коробок

Ключевой принцип: Не меняем планировку, не трогаем «мокрые» процессы (новую стяжку, перекладку труб), не переносим капитальные стены.

Сроки: От 1 недели для однушки до 3-4 недель для трехкомнатной квартиры.

Бюджет (пример для Москвы 2024):

1-комнатная: 150 000 — 400 000 руб.
2-комнатная: 250 000 — 600 000 руб.
3-комнатная: 350 000 — 800 000 руб.

Реальные цифры от дизайнера Анны из Питера:
«Ко мне пришли клиенты с хрущевкой 44 м². Хотели освежить. Сделали: убрали советские обои, выровняли стены гипсокартоном в кривых углах, покрасили в модный графитовый, постелили ламинат «под дуб», поменяли всю сантехнику. Уложились в 280 тысяч. Квартира преобразилась кардинально».

Ремонт «под ключ». От голых стен до жизни мечты

Аналогия: Вы купили участок земли. «Под ключ» — это построить на нем дом с нуля: залить фундамент, возвести стены, провести коммуникации, сделать отделку и привезти мебель. Начинаете с пустоты.

Что это на практике — 5 обязательных этапов:

Этап 1. Демонтаж (иногда до бетона)
Сносим всё: перегородки (если меняется планировка), старую отделку, иногда — стяжку и штукатурку. Квартира превращается в бетонную коробку с торчащими трубами.

Этап 2. Черновые работы («скелет» квартиры)

Планировка: Возведение новых перегородок из газобетона или ГКЛ
Инженерные системы: Полная замена или первая разводка электрики, сантехники, вентиляции, слаботочки (интернет, ТВ)
«Мокрые процессы»: Стяжка пола, штукатурка стен и потолка, выравнивание всех поверхностей
Подготовка: Грунтовка, установка маяков

Этап 3. Чистовая отделка («кожа и мышцы»)

Укладка плитки, покраска стен, поклейка обоев
Монтаж напольных покрытий (паркет, ламинат)
Установка натяжных или гипсокартонных потолков

Этап 4. Установка («органы и лицо»)

Монтаж кухни, встроенных шкафов
Установка сантехники, дверей, розеток, выключателей
Монтаж светильников, карнизов, плинтусов

Этап 5. Уборка и сдача
Генеральная уборка, иногда — химчистка окон, вывоз мусора.

Сроки: От 2,5 месяцев для однушки до 6-8 месяцев для большой квартиры с дизайн-проектом.

Бюджет (Москва, 2024):

1-комнатная: от 700 000 до 2+ млн руб.
2-комнатная: от 1,2 до 3+ млн руб.
3-комнатная: от 1,8 до 5+ млн руб.

История от прораба Максима (Новосибирск):
«Делали «под ключ» вторичку 1980-х годов. Сначала месяц только ломали: сняли 5 слоев обоев и краски, демонтировали сгнившие трубы, сняли старую стяжку. Потом 2 месяца черновых работ: перенесли кухню в гостиную, объединили санузел, залили теплые полы. Еще 2,5 месяца — чистовая. Итог: квартира стоимостью 4 млн после ремонта за 1,8 млн была оценена в 7,5 млн. Инвестиция окупилась с лихвой».

Таблица для сомневающихся

Критерий	Косметический ремонт	Ремонт «под ключ»
Стартовая точка	Есть старая отделка	«Голые» стены, часто после демонтажа
Планировка	Остается прежней	Меняется по желанию (с учетом несущих стен)
Коммуникации	Используются старые	Полная замена/первая разводка
Сроки	1 неделя — 1 месяц	2,5 — 8 месяцев
Финансы	От 150 тыс. руб.	От 700 тыс. руб.
Стресс	Умеренный	Высокий, требует постоянного контроля
Идеальный случай	Новая «вторичка» или свежий ремонт	Вторичка с износом, «первичка» без отделки

Когда что выбирать? Тест на три вопроса

Задайте себе эти вопросы перед встречей с подрядчиком:

«Устраивает ли меня планировка?»
- ДА → Можно рассматривать косметический
- НЕТ → Только «под ключ»
«Какого года дом и состояние труб/проводки?»
- После 2000 года → Возможна косметика
- Хрущевка, брежневка, 90-е → Скорее «под ключ», иначе старые трубы затопят новых соседей
«Готов(а) я жить в другом месте 3-6 месяцев и контролировать каждый день?»
- ДА → «Под ключ» вам по силам
- НЕТ → Косметика с временным переездом на 2-3 недели

Скрытые ловушки и подводные камни

В косметическом ремонте:

«А мы не знали, что под обоями такая кривизна!» → Доплата за выравнивание
Старая проводка не тянет стиральную машину и духовку → Автоматы выбивают
Поменяли ламинат, а соседи снизу жалуются на скрип → Проблема была в старой стяжке

В ремонте «под ключ»:

«Мы заложили 20% на непредвиденное» → Эти 20% съедает первая же непредвиденная проблема
Дизайн-проект красиво смотрится в 3D, но в жизни тесно → Переделка
Подрядчик исчез на этапе черновых работ → Поиск нового и срыв сроков вдвое

«Золотая середина» — капитальный ремонт

Артем Соколов, строитель с 15-летним стажем:
«Между косметикой и «под ключ» есть третий путь — капитальный ремонт. Мы оставляем планировку, но полностью меняем все инженерные системы (трубы, проводку) и выравниваем поверхности. По стоимости — на 30-50% дешевле «под ключ», по качеству — почти так же надежно. Это выбор для практичных людей, которые не хотят переплачивать за дизайнерские изыски, но хотят спокойно жить 20 лет без протечек и замыканий».

Примерная стоимость капитального ремонта для двушки (75 м²):

Косметика: 400 000 руб.
Капитальный: 900 000 руб.
«Под ключ»: 1 500 000+ руб.

Как принять решение

Выбирайте КОСМЕТИЧЕСКИЙ ремонт, если:

Квартира относительно новая (сдана после 2010)
Вы снимаете жилье или планируете продавать через 2-3 года
Бюджет ограничен, а въехать нужно быстро
Вас устраивает, где находятся розетки и как течет вода

Выбирайте «ПОД КЛЮЧ», если:

Покупаете «первичку» без отделки или старую «вторичку»
Планируете жить здесь 10+ лет
Хотите реализовать дизайнерскую идею с перепланировкой
Готовы вкладывать деньги, чтобы увеличить стоимость недвижимости

И помните главное правило строителей: «Дешево, быстро, качественно — выберите два». Если вам обещают все три — бегите. Это ловушка.

В конечном счете, ваш ремонт — это история про то, какой дом вы хотите построить внутри квартиры. Одному достаточно свежих стен как символу нового начала. Другому нужно переплавить пространство под себя, как гончар глину. Оба пути правильны. Главное — выбрать свой.