Квартиры-призраки. Почему в Европе нельзя держать жилье пустым

8 minutes read

Вы когда-нибудь задумывались, сколько квартир в вашем городе стоят пустыми? Окна без штор, почтовые ящики, забитые рекламой, тишина месяцами. Пока одни годами ждут социальное жилье, другие держат квадратные метры «про запас». Европа с этим борется — и довольно успешно. Давайте разберемся, как и почему.

Немецкий парадокс: очередь на жилье и пустые виллы

Представьте: в Мюнхене очередь на социальную квартиру — 7 лет. При этом в престижном районе Богенхаузен десятки роскошных апартаментов годами пустуют. Их владельцы живут в Швейцарии, США или ОАЭ. Квартиры становятся «инвестиционными активами» — купил и забыл.

Германия сказала: «Так не пойдет». Закон здесь построен на простом принципе: «Собственность обязывает». Если у тебя есть жилье в городе с дефицитом — используй его. Не для себя — сдай. Иначе будь готов к последствиям.

От письма до штрафа

Допустим, вы владелец квартиры в Гамбурге и уехали работать в Шанхай на два года. Что произойдет?

Месяц 1-3: Ничего. Город дает время на разборки.

Месяц 4: Вам приходит «письмо счастья» от муниципалитета. Вежливо спрашивают: «Почему квартира пустует? Может, поможем найти арендатора?»

Месяц 6: Если молчите или отказываетесь, начинаются проблемы. Город может назначить принудительного управляющего. Он найдет арендатора из очереди на социальное жилье и заключит договор. Вы будете получать 85% от арендной платы (15% — комиссия города).

Худший сценарий: Если доказано, что вы злостно держите жилье пустым (более года, без уважительных причин), могут оштрафовать. В некоторых городах Германии штраф достигает 10% от стоимости квартиры в год.

Простая арифметика:

Квартира в Берлине: 500 000 €
Штраф за год простоя: до 50 000 €
Стоимость аренды в месяц: 1 500 €
Годовой доход от аренды: 18 000 €

Выбор очевиден: лучше сдать, даже ниже рынка, чем платить штраф.

«Уважительные причины» или когда можно не сдавать

Не всех заставляют сдавать квартиры. Есть законные причины для простоя:

Капитальный ремонт — но нужно показать смету и график
Вы между жильем — купили новое, продаете старое (но не дольше года)
Работа за границей временно (с контрактом)
Сложности с наследством — раздел имущества между родственниками

«У меня просто нет времени искать арендаторов» — не причина. Город ответит: «Мы поможем найти, бесплатно».

Франция. Налог, который бьет по карману

Париж пошел другим путем. Там ввели прогрессивный налог на пустующее жилье:

1-й год пустоты: 12,5% от кадастровой стоимости
2-й год: 25%
3-й год и далее: 37,5%

Для парижской квартиры стоимостью 400 000 € это значит:

1-й год: 50 000 € налога
3-й год: 150 000 € ежегодно!

После такого счета даже самый упрямый инвестор бежит искать арендатора.

Англия. Платишь двойной налог

В Лондоне, Бристоле, Манчестере своя система:

Жилье пустует 2 года — муниципальный налог удваивается
Пустует 5 лет — утраивается
10 лет — учетверяется

При базовом налоге 2 000 фунтов в год:

После 2 лет: 4 000 £
После 10 лет: 8 000 £ ежегодно

И это помимо коммунальных платежей, которые все равно начисляются.

Почему Европа так жестко борется с пустотами?

Социальная справедливость. Когда в городе тысячи бездомных и очередь на жилье, пустующие квартиры выглядят как издевательство.
Экономика города. Пустая квартира:

Не приносит налогов с аренды
Не поддерживает местные магазины (арендаторы покупают в районе)
Обесценивает район (заброшенный вид)

Безопасность. Пустующие дома становятся пристанищем для бомжей, наркоманов, повышают уровень преступности.
Демография. Молодые специалисты уезжают из городов, где не могут найти жилье. Города теряют потенциал.

А что в России?

Пока в России такой системы нет. Можно купить десяток квартир в Москве и держать их пустыми годами. Но тренды идут с Запада. Уже звучат предложения ввести:

Повышенный налог на второе и последующее жилье
Учет пустующих квартир
Стимулы для сдачи через Airbnb и другие платформы

Советы владельцам недвижимости в Европе

Если у вас есть квартира в Европе и вы там не живете:

Сдавайте. Даже ниже рыночной цены — лучше хоть какой-то доход, чем штраф.
Используйте агентства. Они берут 5-10%, но избавляют от головной боли.
Если продаете — не затягивайте. Год — максимальный срок для «подготовки к продаже».
Не пытайтесь обмануть систему. Муниципалитеты отслеживают потребление воды и света. Нулевые показатели — красный флаг.

История из жизни. Как Йоханн «потерял» 40 000 евро

Йоханн, немецкий инженер, работал в Дубае. Квартира в Дюссельдорфе стояла пустой 3 года. «Зачем сдавать? Буду приезжать раз в полгода», — думал он.

В 2022 году пришел счет: 40 000 евро штрафа за 2 года простоя. Муниципалитет насчитал по 10% от стоимости квартиры в год.

Йоханн подал в суд. Проиграл. Судья сказал: «У вас была возможность сдать квартиру через управляющую компанию. Вы выбрали держать ее пустой в городе с дефицитом жилья. Штраф правомерен».

Теперь квартира Йоханна сдана молодой семье за 1 200 € в месяц. Он получает 1 000 € (200 — комиссия). «Лучше поздно, чем никогда», — вздыхает он.

Умные города против квартир-призраков

Современные технологии делают скрыть пустующую квартиру почти невозможным:

Умные счетчики передают данные о потреблении
Тепловизоры с дронов показывают «холодные» окна
Анализ данных из соцсетей — если владелец постоянно в другой стране
Почтовые службы сообщают о накоплении корреспонденции

В Барселоне уже тестируют систему, которая автоматически выявляет пустующие квартиры и направляет уведомления владельцам.

Жилье должно жить

Европа постепенно приходит к простой идее: жилье — не просто актив, это часть городской инфраструктуры. Как дороги, больницы, школы. Пустующая квартира — это дыра в этой инфраструктуре.

Возможно, скоро и в России задумаются: а сколько «квартир-призраков» в Москве, Петербурге, Сочи? И что с этим делать? Налогом или убеждением, но факт остается: город, где есть пустующее жилье при очереди на него, — это город с социальной болезнью. А лечат такие болезни всегда жестко.

В Германии, стране с острейшим дефицитом доступного жилья, особенно в крупных городах, одновременно существует парадоксальная ситуация: по разным оценкам, от 1,8 до 2,5 миллионов квартир и домов стоят пустыми. Это составляет примерно 5-7% от всего жилищного фонда страны.

Региональные различия драматичны:

Восточная Германия: До 15% пустующего жилья в некоторых районах Саксонии, Саксонии-Анхальт, Тюрингии
Западная Германия, сельские районы: 8-12% в депрессивных регионах
Крупные города (Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Берлин): Менее 1% официально, но скрытые пустоты

Парадокс: В Мюнхене очередь на социальное жильё — 5-7 лет, при этом сотни квартир в престижных районах годами не используются владельцами, которые живут за границей или имеют второе/третье жильё.

Законодательная база. От добровольности к принуждению

В Германии нет единого федерального закона, обязывающего собственников сдавать пустующее жилье. Однако существует сложная система мер на уровне земель (Bundesländer) и муниципалитетов (Gemeinden).

1. Федеральный уровень: рамочные условия

Конституция Германии (Grundgesetz): Статья 14 гарантирует право собственности, но добавляет: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общему благу».
Гражданский кодекс (BGB): § 138 — запрещает злоупотребление правом собственности.
Закон о жилищном строительстве (WoFG): Даёт муниципалитетам инструменты для борьбы с дефицитом жилья.

2. Уровень земель: основные законы о пустующем жилье (Leerstandsgesetze)

Наиболее строгие законы действуют в:

а) Северный Рейн-Вестфалия (NRW) — закон с 2015 года:

Муниципалитеты могут требовать информацию о пустующем жилье
Если квартира пустует более 6 месяцев без уважительной причины — административное давление
Крайняя мера: принудительная аренда (Zwangsvermietung) через суд

б) Баден-Вюртемберг — закон с 2018 года:

Обязанность сообщать о пустотах более 4 месяцев
Муниципалитет предлагает посреднические услуги
Штрафы за сокрытие информации: до 50 000 €

в) Гамбург (город-земля):

Специальный реестр пустующего жилья
Программа «Гамбург использует пустоты» (Hamburg nutzt Leerstand)

3. Муниципальный уровень: местные постановления (Satzungen)

Пример Мюнхена (Leerstandssatzung):

Если квартира в зоне с дефицитом жилья пустует более 3 месяцев, город может:
1. Наложить временный запрет на консервацию (Nutzungsuntersagung)
2. Назначить принудительного управляющего
3. В исключительных случаях — взыскать компенсацию (до 10% от кадастровой стоимости в год)

Пример расчета в Мюнхене:
Квартира 80 м² в районе Швабинг

Кадастровая стоимость: 800 000 €
Годовая компенсация при пустоте: до 80 000 €
Ежемесячно: до 6 667 €

Модель «принудительной аренды» (Zwangsvermietung)

Это самая спорная и редко применяемая мера.

Условия применения:

Жильё пустует более 6 месяцев
В муниципалитете чрезвычайная ситуация с жильём (обычно менее 1% вакансий)
Собственник отказывается от конструктивных переговоров
Нет уважительных причин для простоя (ремонт, наследование)

Процедура:

Муниципалитет находит арендатора из очереди на социальное жильё
Устанавливает справедливую арендную плату (обычно ниже рыночной)
Собственник получает 85-90% от этой платы (10-15% — комиссия города)
Минимальный срок — 2 года

Правовые основания: Решение конституционного суда 1993 года подтвердило возможность принудительной аренды при «злоупотреблении правом собственности».

Уважительные причины для простоя жилья

Законодательство признаёт ситуации, когда пустота допустима:

Капитальный ремонт или реконструкция (с подтверждением разрешения на строительство)
Наследственные процедуры (до 12 месяцев)
Временное проживание за границей по работе (срок ограничен)
Продажа недвижимости (реальная, а не фиктивная)
Состояние аварийности (подтверждённое экспертизой)

Штрафы и санкции

1. Административные штрафы:

За непредоставление информации о пустующем жилье: 500 — 50 000 € (в зависимости от земли)
За предоставление ложной информации: до 100 000 € в некоторых землях

2. Компенсационные платежи (Nutzungsausfallentschädigung):

Гамбург: До 10% от кадастровой стоимости в год
Берлин: До 12% для объектов, пустующих более года
Франкфурт: Фиксированные ставки за м²

Пример Берлина:
Люксовая квартира 150 м² в районе Митте

Кадастровая стоимость: 1,5 млн €
Годовой платеж: до 180 000 € (15 000 €/мес)
Причина: «Злостное неиспользование жилищного ресурса в условиях кризиса»

3. Повышенные налоги:

Налог на второе жильё (Zweitwohnungssteuer): От 5 до 20% от годовой арендной платы
Коммунальные платежи: Даже при отсутствии жильцов — 60-80% от стандартных тарифов
Повышенные взносы в фонды благоустройства

Стимулирующие меры (политика «морковки»)

Германия активно использует и позитивные стимулы:

1. Налоговые льготы:

Специальная амортизация при сдаче пустующего жилья (до 7% в год в первые годы)
Освобождение от налога на арендный доход для долгосрочных контрактов (в некоторых землях)

2. Субсидии на ремонт:

Программа «Жильё для ремонта» (Wohnen für Sanierung): До 30% стоимости ремонта
Кредиты KfW под 0,5% для модернизации пустующего жилья

3. Гарантии для собственников:

Муниципальные гарантии по арендной плате
Бесплатная юридическая помощь при составлении договоров
Быстрые процедуры выселения при проблемных арендаторах (в социальном жильё)

Практика применения. Статистика и кейсы

Успешные примеры:

1. Дуйсбург (Северный Рейн-Вестфалия):

Программа «Активируем пустоты» с 2016 года
Результат: 1200 пустующих квартир возвращены в рынок
Метод: Комбинация налоговых льгот + административное давление

2. Лейпциг (Саксония):

В 1990-х: 60 000 пустующих квартир (20% фонда)
Программа городского развития: снос + реконструкция + заселение
2023: менее 5% пустот, город растёт

Провальные примеры:

1. Берлин — попытка референдума 2021:

Инициатива «Экспроприация Deutsche Wohnen & Co»
Цель: принудительный выкуп 240 000 квартир у крупных собственников
Референдум: 56% «за», но не достигнут кворум
Эффект: инвестиции в жильё упали на 40%

2. Франкфурт — «налог на пустующие виллы»:

Попытка ввести специальный налог для пустующих элитных вилл
Оспорено в суде как дискриминационное
Отменено в 2022 году

Правовые споры и судебная практика

Значимые решения:

1. Конституционный суд (BVerfG), 1993:
«Право собственности не является абсолютным. В условиях острого дефицита жилья муниципалитеты могут принимать меры по принудительному заселению длительно пустующего жилья.»

2. Федеральный административный суд (BVerwG), 2019:
«Требование информации о пустующем жилье не нарушает право на неприкосновенность частной жизни, если служит легитимной цели — обеспечению жильём.»

3. Европейский суд по правам человека, 2021 (жалоба из Гамбурга):
«Меры по принудительной аренде должны быть пропорциональными и предусматривать справедливую компенсацию.»

Проблемы и критика системы

Аргументы собственников:

Нарушение прав собственности — конституционная гарантия
Дискриминация — меры применяются выборочно
Бюрократия — сложность доказательства «уважительных причин»
Риски — проблемные арендаторы, повреждение имущества

Аргументы муниципалитетов:

Социальная ответственность — жильё как базовая потребность
Экономическая эффективность — пустое жильё не создаёт добавленной стоимости
Градостроительные проблемы — заброшенные дома ухудшают качество районов
Экология — неиспользуемые ресурсы при дефиците

Сравнение с другими европейскими странами

Страна	Основные меры	Штрафы/компенсации	Эффективность
Германия	Принудительная аренда, штрафы	До 10% стоимости в год	Средняя
Франция	Налог на пустующее жильё	До 60% кадастровой стоимости	Высокая (в Париже)
Великобритания	Council Tax premium	+100% к налогу после 2 лет	Высокая в Лондоне
Испания	Право на реквизицию в Каталонии	Специальные налоги	Низкая
Австрия (Вена)	Муниципальный жилищный фонд 60%	Практически нет пустот	Очень высокая

Будущее регулирования. Тренды 2024-2025

1. Ожидаемые изменения:

Единый федеральный реестр пустующего жилья
Ужесточение критериев «уважительных причин»
Расширение полномочий муниципалитетов

2. Политические инициативы:

Партия «Зелёных»: Налог на «спекулятивные пустоты» — 10% стоимости
СДПГ: Обязательная сдача через 6 месяцев простоя
ХДС/ХСС: Стимулы вместо наказаний

3. Технологический мониторинг:

Анализ данных по потреблению воды/электричества
Спутниковый мониторинг (инфракрасные камеры)
Системы искусственного интеллекта для выявления пустот

Практические советы для собственников в Германии

Если у вас пустующая квартира:

Зарегистрируйте уважительную причину заранее
Рассмотрите временную аренду через платформы типа Wunderflats
Используйте налоговые льготы для ремонта
Предложите городу социальную аренду на выгодных условиях

Если вы столкнулись с претензиями:

Немедленно обратитесь к юристу, специализирующемуся на жилищном праве
Соберите документацию (ремонтные сметы, договоры)
Предложите компромисс (постепенное заселение, льготные условия)
Обжалуйте непропорциональные штрафы

Баланс прав и обязанностей

Германская система борьбы с пустующим жильём представляет собой сложный баланс между:

Конституционным правом собственности
Социальной обязанностью обеспечения жильём
Муниципальными интересами развития городов

Ключевые принципы:

Субсидиарность — меры на уровне земель и муниципалитетов
Пропорциональность — от мягких стимулов к жёстким санкциям
Правовая определённость — чёткие процедуры и критерии

Эффективность системы: ограниченная. В городах с высокими ценами (Мюнхен, Франкфурт) меры работают лучше. В восточных землях с избытком жилья — слабее.

Главный урок для других стран: Без сочетания «кнута и пряника», без уважения к правам собственников и без целевых программ реконструкции бороться с пустующим жильём бесполезно. Немецкий опыт показывает, что административное принуждение должно быть крайней мерой, а основное — создание экономических стимулов для рационального использования жилищного фонда.

Источники:

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) — Statistik zum Wohnungsleerstand
Gesetze der Bundesländer (NRW, Baden-Württemberg, Hamburg)
Urteile des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) und Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG)
Deutscher Städtetag — Positionspapier zum Leerstandsmanagement
Wissenschaftliche Dienste des Bundestages — Gutachten zu Zwangsvermietung (WD 7 — 3000 — 009/19)