Черновая отделка в Астане. Что скрыто за красивыми стенами

4 minutes read

Когда вы заходите в новостройку Астаны — будь то в престижном «Нур-Жама» или в массовом «Ак Булаке» — перед вами бетонная пустота. Голые стены, торчащая арматура, лабиринты труб. Это и есть «черновая отделка» — технический слой между бетонной коробкой и будущим уютом. Именно он определяет, протекут ли ваши трубы через год и будут ли стены кривыми, как горный серпантин.

Черновая или чистовая? Где заканчивается одна и начинается другая

Простая аналогия: Черновая отделка — это скелет и мышцы вашей квартиры. Чистовая — кожа и одежда. Вы не наденете платье на голый скелет. Сначала нужно нарастить мышцы.

Конкретный пример из жизни:
Арман, купивший квартиру в «ЖК Гранд Алатау»: «Думал, черновая — это просто штукатурка. Оказалось, это целая наука. Сначала месяц наблюдал, как монтируют странные серые короба на стенах. Потом заливали пол какой-то смесью. И только через два месяца появились ровные белые стены. Это и был результат черновой».

Что ВХОДИТ в стандартную черновую отделку в Астане (по договору ДДУ)

Большинство застройщиков Астаны («BI Group», «Байтерек», «Астана-Недвижимость») предлагают «черновую отделку под чистовую». Вот что это означает на практике:

1. Стены и потолки: основа основ

Штукатурка: Механизированное или ручное нанесение цементно-песчаной или гипсовой смеси (часто «Кнауф Ротбанд») по маякам.
Шпаклевка: Минимум два слоя финишной шпаклевки для устранения мелких дефектов.
Грунтовка: Обязательное покрытие для обеспыливания и улучшения адгезии.
Углы: Выводятся под 90 градусов, что критично для будущей мебели.

Норматив: Допустимое отклонение — 2 мм на 2 метра стены. Проверяется правилом с уровнем.

2. Полы. Создание идеальной плоскости

Стяжка пола: Цементно-песчаная стяжка по маякам или полусухая стяжка (более современный и быстрый вариант).
Тепло- и звукоизоляция: В новых ЖК часто закладывают слой экструдированного пенополистирола или минеральной ваты.
Выравнивание: Финишный сливной пол (наливные смеси) для идеальной горизонтали.

Цифры: Толщина стяжки в астанинских новостройках — обычно 5-7 см. Сушка — 28 дней (несоблюдение срока ведет к трещинам).

3. Инженерные системы. Это то, что не видно, но жизненно важно

Электрика: Разводка кабелей в гофротрубах по стенам. Установка подрозетников и монтажных коробок. Щиток учета с автоматами (часто без наполнения).
Сантехника: Разводка труб ХВС и ГВС (чаще полипропилен PPR) и канализации (ПВХ) к местам подключения сантехприборов. Установка стояков и запорной арматуры.
Отопление: Разводка труб теплого пола или радиаторов от стояка. Опрессовка системы (проверка давления).
Вентиляция: Выходы вентиляционных каналов в санузле и кухне с установкой решеток.

4. Окна и балконы

Окна: Установка ПВХ-окон с двухкамерным стеклопакетом (базовый вариант). Подоконники и откосы часто НЕ входят и являются опцией.
Балкон: Остекление (обычно «холодное», алюминиевое), стяжка на балконной плите.

Что НЕ ВХОДИТ в черновую отделку (за что доплатите)

Это «подводные камни», на которые наступает 90% новоселов:

Установка входной и межкомнатных дверей. Вам сдадут квартиру с дверными проемами, в которые вставлены временные картонные или деревянные щиты.
Монтаж сантехприборов. Будет торчать только «хвостики» труб из стены с заглушками. Ни унитаза, ни раковины, ни ванны.
Устройство чистовых покрытий: Ни плитки, ни ламината, ни обоев.
Монтаж чистового электрощитка. Автоматы, УЗО, реле напряжения — за свой счет.
Отделка балкона/лоджии. Только остекление и грубая стяжка.
Установка розеток, выключателей, светильников. Только «стаканы» в стенах.
Демонтаж строительного мусора. После вас остается гора упаковок и обрезков.

Стоимость. Если делать самому или допиливать

Допустим, застройщик сдал вам «голый» вариант (только стены, пол и коммуникации в штробах). Во сколько обойдется дотянуть до полной черновой в однушке 40 м² в Астане в 2024?

Работа/Материал	Средняя стоимость (тенге)	Примечания
Штукатурка стен/потолка	180 000 – 250 000	За работу. Материалы (смеси, сетка, маяки) — еще 250 000 – 350 000
Стяжка пола	120 000 – 180 000	Работа. Материалы (песок, цемент, фибра) — 200 000+
Разводка электрики	80 000 – 150 000	За точку (розетку/выключатель) — 3 000 – 5 000 тг
Разводка сантехники	150 000 – 250 000	Включая материалы (трубы, фитинги)
Грунтовка, шпаклевка	100 000 – 160 000	Работа + материалы (Knauf, Unis)
ИТОГО (минимально)	~1 000 000 тенге	Без учета окон, дверей и сантехники

Реальная история от Рины, которая купила в «Сарыарке»:
«Мы купили квартиру с черновой «под ключ», но оказалось, что даже розетки не везде где надо. Доплатили электрику 120 000, чтобы перенести 8 точек. Стяжку переделывали за свой счет, потому что были ямки — еще 200 000. Сантехнику ставили сами. В итоге к стоимости квартиры прибавилось еще 800 000 на то, что считали уже готовым.»

Проверка качества или на что смотреть при приемке

Не верьте на слово. Берите с собой уровень (правило), отвертку и шарик.

Стены: Приложите 2-метровое правило к стене. Зазор более 3 мм — брак.
Полы: Покатите по полу шарик для пинг-понга. Если он катится в один угол — пол «завален».
Электрика: Отверткой-индикатором проверьте, есть ли напряжение в подрозетниках. Попросите схему разводки.
Сантехника: Включите воду на входе в квартиру. Все соединения должны быть сухими. Слейте воду в канализацию — не должно быть запаха и протечек.
Окна: Откройте-закройте створку. Не должно быть сквозняков, фурнитура работает плавно.

Тренды. Что еще могут предложить

Продвинутые застройщики начинают включать в базовую черновую:

Заливка контуров теплого пола с коллектором (пока редкость, но тренд).
Подготовка стен под покраску (качественная финишная шпаклевка).
Монтаж счетчиков воды и тепла.
Предустановка слаботочных сетей (интернет-кабель в каждую комнату).

Финальный совет

Черновая отделка — это ваша страховка на 20 лет вперед.

Сэкономите на штукатурке — через год обои пойдут пузырями.
Сэкономите на стяжке — ламинат будет скрипеть и проваливаться.
Сэкономите на электрике — проводка не выдержит кондиционера и духовки.

Берите лучше меньше площади, но с качественной черновой отделкой. Переделать розетку — дело двух часов. Переделывать всю стяжку — это снос, пыль, грязь и цена нового ремонта.

Запомните: ваша будущая красивая жизнь в Астане начинается не с дизайнерских обоев, а с ровного, прочного, технологичного слоя, скрытого под ними. Именно он будет держать на себе весь вес вашего комфорта.