Когда вы заходите в новостройку Астаны — будь то в престижном «Нур-Жама» или в массовом «Ак Булаке» — перед вами бетонная пустота. Голые стены, торчащая арматура, лабиринты труб. Это и есть «черновая отделка» — технический слой между бетонной коробкой и будущим уютом. Именно он определяет, протекут ли ваши трубы через год и будут ли стены кривыми, как горный серпантин.
Черновая или чистовая? Где заканчивается одна и начинается другая
Простая аналогия: Черновая отделка — это скелет и мышцы вашей квартиры. Чистовая — кожа и одежда. Вы не наденете платье на голый скелет. Сначала нужно нарастить мышцы.
Конкретный пример из жизни:
Арман, купивший квартиру в «ЖК Гранд Алатау»: «Думал, черновая — это просто штукатурка. Оказалось, это целая наука. Сначала месяц наблюдал, как монтируют странные серые короба на стенах. Потом заливали пол какой-то смесью. И только через два месяца появились ровные белые стены. Это и был результат черновой».
Что ВХОДИТ в стандартную черновую отделку в Астане (по договору ДДУ)
Большинство застройщиков Астаны («BI Group», «Байтерек», «Астана-Недвижимость») предлагают «черновую отделку под чистовую». Вот что это означает на практике:
1. Стены и потолки: основа основ
- Штукатурка: Механизированное или ручное нанесение цементно-песчаной или гипсовой смеси (часто «Кнауф Ротбанд») по маякам.
- Шпаклевка: Минимум два слоя финишной шпаклевки для устранения мелких дефектов.
- Грунтовка: Обязательное покрытие для обеспыливания и улучшения адгезии.
- Углы: Выводятся под 90 градусов, что критично для будущей мебели.
Норматив: Допустимое отклонение — 2 мм на 2 метра стены. Проверяется правилом с уровнем.
2. Полы. Создание идеальной плоскости
- Стяжка пола: Цементно-песчаная стяжка по маякам или полусухая стяжка (более современный и быстрый вариант).
- Тепло- и звукоизоляция: В новых ЖК часто закладывают слой экструдированного пенополистирола или минеральной ваты.
- Выравнивание: Финишный сливной пол (наливные смеси) для идеальной горизонтали.
Цифры: Толщина стяжки в астанинских новостройках — обычно 5-7 см. Сушка — 28 дней (несоблюдение срока ведет к трещинам).
3. Инженерные системы. Это то, что не видно, но жизненно важно
- Электрика: Разводка кабелей в гофротрубах по стенам. Установка подрозетников и монтажных коробок. Щиток учета с автоматами (часто без наполнения).
- Сантехника: Разводка труб ХВС и ГВС (чаще полипропилен PPR) и канализации (ПВХ) к местам подключения сантехприборов. Установка стояков и запорной арматуры.
- Отопление: Разводка труб теплого пола или радиаторов от стояка. Опрессовка системы (проверка давления).
- Вентиляция: Выходы вентиляционных каналов в санузле и кухне с установкой решеток.
4. Окна и балконы
- Окна: Установка ПВХ-окон с двухкамерным стеклопакетом (базовый вариант). Подоконники и откосы часто НЕ входят и являются опцией.
- Балкон: Остекление (обычно «холодное», алюминиевое), стяжка на балконной плите.
Что НЕ ВХОДИТ в черновую отделку (за что доплатите)
Это «подводные камни», на которые наступает 90% новоселов:
- Установка входной и межкомнатных дверей. Вам сдадут квартиру с дверными проемами, в которые вставлены временные картонные или деревянные щиты.
- Монтаж сантехприборов. Будет торчать только «хвостики» труб из стены с заглушками. Ни унитаза, ни раковины, ни ванны.
- Устройство чистовых покрытий: Ни плитки, ни ламината, ни обоев.
- Монтаж чистового электрощитка. Автоматы, УЗО, реле напряжения — за свой счет.
- Отделка балкона/лоджии. Только остекление и грубая стяжка.
- Установка розеток, выключателей, светильников. Только «стаканы» в стенах.
- Демонтаж строительного мусора. После вас остается гора упаковок и обрезков.
Стоимость. Если делать самому или допиливать
Допустим, застройщик сдал вам «голый» вариант (только стены, пол и коммуникации в штробах). Во сколько обойдется дотянуть до полной черновой в однушке 40 м² в Астане в 2024?
| Работа/Материал | Средняя стоимость (тенге) | Примечания |
|---|---|---|
| Штукатурка стен/потолка | 180 000 – 250 000 | За работу. Материалы (смеси, сетка, маяки) — еще 250 000 – 350 000 |
| Стяжка пола | 120 000 – 180 000 | Работа. Материалы (песок, цемент, фибра) — 200 000+ |
| Разводка электрики | 80 000 – 150 000 | За точку (розетку/выключатель) — 3 000 – 5 000 тг |
| Разводка сантехники | 150 000 – 250 000 | Включая материалы (трубы, фитинги) |
| Грунтовка, шпаклевка | 100 000 – 160 000 | Работа + материалы (Knauf, Unis) |
| ИТОГО (минимально) | ~1 000 000 тенге | Без учета окон, дверей и сантехники |
Реальная история от Рины, которая купила в «Сарыарке»:
«Мы купили квартиру с черновой «под ключ», но оказалось, что даже розетки не везде где надо. Доплатили электрику 120 000, чтобы перенести 8 точек. Стяжку переделывали за свой счет, потому что были ямки — еще 200 000. Сантехнику ставили сами. В итоге к стоимости квартиры прибавилось еще 800 000 на то, что считали уже готовым.»
Проверка качества или на что смотреть при приемке
Не верьте на слово. Берите с собой уровень (правило), отвертку и шарик.
- Стены: Приложите 2-метровое правило к стене. Зазор более 3 мм — брак.
- Полы: Покатите по полу шарик для пинг-понга. Если он катится в один угол — пол «завален».
- Электрика: Отверткой-индикатором проверьте, есть ли напряжение в подрозетниках. Попросите схему разводки.
- Сантехника: Включите воду на входе в квартиру. Все соединения должны быть сухими. Слейте воду в канализацию — не должно быть запаха и протечек.
- Окна: Откройте-закройте створку. Не должно быть сквозняков, фурнитура работает плавно.
Тренды. Что еще могут предложить
Продвинутые застройщики начинают включать в базовую черновую:
- Заливка контуров теплого пола с коллектором (пока редкость, но тренд).
- Подготовка стен под покраску (качественная финишная шпаклевка).
- Монтаж счетчиков воды и тепла.
- Предустановка слаботочных сетей (интернет-кабель в каждую комнату).
Финальный совет
Черновая отделка — это ваша страховка на 20 лет вперед.
- Сэкономите на штукатурке — через год обои пойдут пузырями.
- Сэкономите на стяжке — ламинат будет скрипеть и проваливаться.
- Сэкономите на электрике — проводка не выдержит кондиционера и духовки.
Берите лучше меньше площади, но с качественной черновой отделкой. Переделать розетку — дело двух часов. Переделывать всю стяжку — это снос, пыль, грязь и цена нового ремонта.
Запомните: ваша будущая красивая жизнь в Астане начинается не с дизайнерских обоев, а с ровного, прочного, технологичного слоя, скрытого под ними. Именно он будет держать на себе весь вес вашего комфорта.