Квартиры-призраки. Почему в Европе нельзя держать жилье пустым

Вы когда-нибудь задумывались, сколько квартир в вашем городе стоят пустыми? Окна без штор, почтовые ящики, забитые рекламой, тишина месяцами. Пока одни годами ждут социальное жилье, другие держат квадратные метры «про запас». Европа с этим борется — и довольно успешно. Давайте разберемся, как и почему.

Немецкий парадокс: очередь на жилье и пустые виллы

Представьте: в Мюнхене очередь на социальную квартиру — 7 лет. При этом в престижном районе Богенхаузен десятки роскошных апартаментов годами пустуют. Их владельцы живут в Швейцарии, США или ОАЭ. Квартиры становятся «инвестиционными активами» — купил и забыл.

Германия сказала: «Так не пойдет». Закон здесь построен на простом принципе: «Собственность обязывает». Если у тебя есть жилье в городе с дефицитом — используй его. Не для себя — сдай. Иначе будь готов к последствиям.

От письма до штрафа

Допустим, вы владелец квартиры в Гамбурге и уехали работать в Шанхай на два года. Что произойдет?

Месяц 1-3: Ничего. Город дает время на разборки.

Месяц 4: Вам приходит «письмо счастья» от муниципалитета. Вежливо спрашивают: «Почему квартира пустует? Может, поможем найти арендатора?»

Месяц 6: Если молчите или отказываетесь, начинаются проблемы. Город может назначить принудительного управляющего. Он найдет арендатора из очереди на социальное жилье и заключит договор. Вы будете получать 85% от арендной платы (15% — комиссия города).

Худший сценарий: Если доказано, что вы злостно держите жилье пустым (более года, без уважительных причин), могут оштрафовать. В некоторых городах Германии штраф достигает 10% от стоимости квартиры в год.

Простая арифметика:

• Квартира в Берлине: 500 000 €
• Штраф за год простоя: до 50 000 €
• Стоимость аренды в месяц: 1 500 €
• Годовой доход от аренды: 18 000 €

Выбор очевиден: лучше сдать, даже ниже рынка, чем платить штраф.

«Уважительные причины» или когда можно не сдавать

Не всех заставляют сдавать квартиры. Есть законные причины для простоя:

1. Капитальный ремонт — но нужно показать смету и график
2. Вы между жильем — купили новое, продаете старое (но не дольше года)
3. Работа за границей временно (с контрактом)
4. Сложности с наследством — раздел имущества между родственниками

«У меня просто нет времени искать арендаторов» — не причина. Город ответит: «Мы поможем найти, бесплатно».

Франция. Налог, который бьет по карману

Париж пошел другим путем. Там ввели прогрессивный налог на пустующее жилье:

• 1-й год пустоты: 12,5% от кадастровой стоимости
• 2-й год: 25%
• 3-й год и далее: 37,5%

Для парижской квартиры стоимостью 400 000 € это значит:

• 1-й год: 50 000 € налога
• 3-й год: 150 000 € ежегодно!

После такого счета даже самый упрямый инвестор бежит искать арендатора.

Англия. Платишь двойной налог

В Лондоне, Бристоле, Манчестере своя система:

• Жилье пустует 2 года — муниципальный налог удваивается
• Пустует 5 лет — утраивается
• 10 лет — учетверяется

При базовом налоге 2 000 фунтов в год:

• После 2 лет: 4 000 £
• После 10 лет: 8 000 £ ежегодно

И это помимо коммунальных платежей, которые все равно начисляются.

Почему Европа так жестко борется с пустотами?

1. Социальная справедливость. Когда в городе тысячи бездомных и очередь на жилье, пустующие квартиры выглядят как издевательство.
2. Экономика города. Пустая квартира:

• Не приносит налогов с аренды
• Не поддерживает местные магазины (арендаторы покупают в районе)
• Обесценивает район (заброшенный вид)

1. Безопасность. Пустующие дома становятся пристанищем для бомжей, наркоманов, повышают уровень преступности.
2. Демография. Молодые специалисты уезжают из городов, где не могут найти жилье. Города теряют потенциал.

А что в России?

Пока в России такой системы нет. Можно купить десяток квартир в Москве и держать их пустыми годами. Но тренды идут с Запада. Уже звучат предложения ввести:

• Повышенный налог на второе и последующее жилье
• Учет пустующих квартир
• Стимулы для сдачи через Airbnb и другие платформы

Советы владельцам недвижимости в Европе

Если у вас есть квартира в Европе и вы там не живете:

1. Сдавайте. Даже ниже рыночной цены — лучше хоть какой-то доход, чем штраф.
2. Используйте агентства. Они берут 5-10%, но избавляют от головной боли.
3. Если продаете — не затягивайте. Год — максимальный срок для «подготовки к продаже».
4. Не пытайтесь обмануть систему. Муниципалитеты отслеживают потребление воды и света. Нулевые показатели — красный флаг.

История из жизни. Как Йоханн «потерял» 40 000 евро

Йоханн, немецкий инженер, работал в Дубае. Квартира в Дюссельдорфе стояла пустой 3 года. «Зачем сдавать? Буду приезжать раз в полгода», — думал он.

В 2022 году пришел счет: 40 000 евро штрафа за 2 года простоя. Муниципалитет насчитал по 10% от стоимости квартиры в год.

Йоханн подал в суд. Проиграл. Судья сказал: «У вас была возможность сдать квартиру через управляющую компанию. Вы выбрали держать ее пустой в городе с дефицитом жилья. Штраф правомерен».

Теперь квартира Йоханна сдана молодой семье за 1 200 € в месяц. Он получает 1 000 € (200 — комиссия). «Лучше поздно, чем никогда», — вздыхает он.

Умные города против квартир-призраков

Современные технологии делают скрыть пустующую квартиру почти невозможным:

• Умные счетчики передают данные о потреблении
• Тепловизоры с дронов показывают «холодные» окна
• Анализ данных из соцсетей — если владелец постоянно в другой стране
• Почтовые службы сообщают о накоплении корреспонденции

В Барселоне уже тестируют систему, которая автоматически выявляет пустующие квартиры и направляет уведомления владельцам.

Жилье должно жить

Европа постепенно приходит к простой идее: жилье — не просто актив, это часть городской инфраструктуры. Как дороги, больницы, школы. Пустующая квартира — это дыра в этой инфраструктуре.

Возможно, скоро и в России задумаются: а сколько «квартир-призраков» в Москве, Петербурге, Сочи? И что с этим делать? Налогом или убеждением, но факт остается: город, где есть пустующее жилье при очереди на него, — это город с социальной болезнью. А лечат такие болезни всегда жестко.

В Германии, стране с острейшим дефицитом доступного жилья, особенно в крупных городах, одновременно существует парадоксальная ситуация: по разным оценкам, от 1,8 до 2,5 миллионов квартир и домов стоят пустыми. Это составляет примерно 5-7% от всего жилищного фонда страны.

Региональные различия драматичны:

• Восточная Германия: До 15% пустующего жилья в некоторых районах Саксонии, Саксонии-Анхальт, Тюрингии
• Западная Германия, сельские районы: 8-12% в депрессивных регионах
• Крупные города (Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Берлин): Менее 1% официально, но скрытые пустоты

Парадокс: В Мюнхене очередь на социальное жильё — 5-7 лет, при этом сотни квартир в престижных районах годами не используются владельцами, которые живут за границей или имеют второе/третье жильё.

Законодательная база. От добровольности к принуждению

В Германии нет единого федерального закона, обязывающего собственников сдавать пустующее жилье. Однако существует сложная система мер на уровне земель (Bundesländer) и муниципалитетов (Gemeinden).

1. Федеральный уровень: рамочные условия

• Конституция Германии (Grundgesetz): Статья 14 гарантирует право собственности, но добавляет: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общему благу».
• Гражданский кодекс (BGB): § 138 — запрещает злоупотребление правом собственности.
• Закон о жилищном строительстве (WoFG): Даёт муниципалитетам инструменты для борьбы с дефицитом жилья.

2. Уровень земель: основные законы о пустующем жилье (Leerstandsgesetze)

Наиболее строгие законы действуют в:

а) Северный Рейн-Вестфалия (NRW) — закон с 2015 года:

• Муниципалитеты могут требовать информацию о пустующем жилье
• Если квартира пустует более 6 месяцев без уважительной причины — административное давление
• Крайняя мера: принудительная аренда (Zwangsvermietung) через суд

б) Баден-Вюртемберг — закон с 2018 года:

• Обязанность сообщать о пустотах более 4 месяцев
• Муниципалитет предлагает посреднические услуги
• Штрафы за сокрытие информации: до 50 000 €

в) Гамбург (город-земля):

• Специальный реестр пустующего жилья
• Программа «Гамбург использует пустоты» (Hamburg nutzt Leerstand)

3. Муниципальный уровень: местные постановления (Satzungen)

Пример Мюнхена (Leerstandssatzung):

• Если квартира в зоне с дефицитом жилья пустует более 3 месяцев, город может:
  1. Наложить временный запрет на консервацию (Nutzungsuntersagung)
  2. Назначить принудительного управляющего
  3. В исключительных случаях — взыскать компенсацию (до 10% от кадастровой стоимости в год)

Пример расчета в Мюнхене:
Квартира 80 м² в районе Швабинг

• Кадастровая стоимость: 800 000 €
• Годовая компенсация при пустоте: до 80 000 €
• Ежемесячно: до 6 667 €

Модель «принудительной аренды» (Zwangsvermietung)

Это самая спорная и редко применяемая мера.

Условия применения:

1. Жильё пустует более 6 месяцев
2. В муниципалитете чрезвычайная ситуация с жильём (обычно менее 1% вакансий)
3. Собственник отказывается от конструктивных переговоров
4. Нет уважительных причин для простоя (ремонт, наследование)

Процедура:

1. Муниципалитет находит арендатора из очереди на социальное жильё
2. Устанавливает справедливую арендную плату (обычно ниже рыночной)
3. Собственник получает 85-90% от этой платы (10-15% — комиссия города)
4. Минимальный срок — 2 года

Правовые основания: Решение конституционного суда 1993 года подтвердило возможность принудительной аренды при «злоупотреблении правом собственности».

Уважительные причины для простоя жилья

Законодательство признаёт ситуации, когда пустота допустима:

1. Капитальный ремонт или реконструкция (с подтверждением разрешения на строительство)
2. Наследственные процедуры (до 12 месяцев)
3. Временное проживание за границей по работе (срок ограничен)
4. Продажа недвижимости (реальная, а не фиктивная)
5. Состояние аварийности (подтверждённое экспертизой)

Штрафы и санкции

1. Административные штрафы:

• За непредоставление информации о пустующем жилье: 500 — 50 000 € (в зависимости от земли)
• За предоставление ложной информации: до 100 000 € в некоторых землях

2. Компенсационные платежи (Nutzungsausfallentschädigung):

• Гамбург: До 10% от кадастровой стоимости в год
• Берлин: До 12% для объектов, пустующих более года
• Франкфурт: Фиксированные ставки за м²

Пример Берлина:
Люксовая квартира 150 м² в районе Митте

• Кадастровая стоимость: 1,5 млн €
• Годовой платеж: до 180 000 € (15 000 €/мес)
• Причина: «Злостное неиспользование жилищного ресурса в условиях кризиса»

3. Повышенные налоги:

• Налог на второе жильё (Zweitwohnungssteuer): От 5 до 20% от годовой арендной платы
• Коммунальные платежи: Даже при отсутствии жильцов — 60-80% от стандартных тарифов
• Повышенные взносы в фонды благоустройства

Стимулирующие меры (политика «морковки»)

Германия активно использует и позитивные стимулы:

1. Налоговые льготы:

• Специальная амортизация при сдаче пустующего жилья (до 7% в год в первые годы)
• Освобождение от налога на арендный доход для долгосрочных контрактов (в некоторых землях)

2. Субсидии на ремонт:

• Программа «Жильё для ремонта» (Wohnen für Sanierung): До 30% стоимости ремонта
• Кредиты KfW под 0,5% для модернизации пустующего жилья

3. Гарантии для собственников:

• Муниципальные гарантии по арендной плате
• Бесплатная юридическая помощь при составлении договоров
• Быстрые процедуры выселения при проблемных арендаторах (в социальном жильё)

Практика применения. Статистика и кейсы

Успешные примеры:

1. Дуйсбург (Северный Рейн-Вестфалия):

• Программа «Активируем пустоты» с 2016 года
• Результат: 1200 пустующих квартир возвращены в рынок
• Метод: Комбинация налоговых льгот + административное давление

2. Лейпциг (Саксония):

• В 1990-х: 60 000 пустующих квартир (20% фонда)
• Программа городского развития: снос + реконструкция + заселение
• 2023: менее 5% пустот, город растёт

Провальные примеры:

1. Берлин — попытка референдума 2021:

• Инициатива «Экспроприация Deutsche Wohnen & Co»
• Цель: принудительный выкуп 240 000 квартир у крупных собственников
• Референдум: 56% «за», но не достигнут кворум
• Эффект: инвестиции в жильё упали на 40%

2. Франкфурт — «налог на пустующие виллы»:

• Попытка ввести специальный налог для пустующих элитных вилл
• Оспорено в суде как дискриминационное
• Отменено в 2022 году

Правовые споры и судебная практика

Значимые решения:

1. Конституционный суд (BVerfG), 1993:
«Право собственности не является абсолютным. В условиях острого дефицита жилья муниципалитеты могут принимать меры по принудительному заселению длительно пустующего жилья.»

2. Федеральный административный суд (BVerwG), 2019:
«Требование информации о пустующем жилье не нарушает право на неприкосновенность частной жизни, если служит легитимной цели — обеспечению жильём.»

3. Европейский суд по правам человека, 2021 (жалоба из Гамбурга):
«Меры по принудительной аренде должны быть пропорциональными и предусматривать справедливую компенсацию.»

Проблемы и критика системы

Аргументы собственников:

1. Нарушение прав собственности — конституционная гарантия
2. Дискриминация — меры применяются выборочно
3. Бюрократия — сложность доказательства «уважительных причин»
4. Риски — проблемные арендаторы, повреждение имущества

Аргументы муниципалитетов:

1. Социальная ответственность — жильё как базовая потребность
2. Экономическая эффективность — пустое жильё не создаёт добавленной стоимости
3. Градостроительные проблемы — заброшенные дома ухудшают качество районов
4. Экология — неиспользуемые ресурсы при дефиците

Сравнение с другими европейскими странами

Страна	Основные меры	Штрафы/компенсации	Эффективность
Германия	Принудительная аренда, штрафы	До 10% стоимости в год	Средняя
Франция	Налог на пустующее жильё	До 60% кадастровой стоимости	Высокая (в Париже)
Великобритания	Council Tax premium	+100% к налогу после 2 лет	Высокая в Лондоне
Испания	Право на реквизицию в Каталонии	Специальные налоги	Низкая
Австрия (Вена)	Муниципальный жилищный фонд 60%	Практически нет пустот	Очень высокая

Будущее регулирования. Тренды 2024-2025

1. Ожидаемые изменения:

• Единый федеральный реестр пустующего жилья
• Ужесточение критериев «уважительных причин»
• Расширение полномочий муниципалитетов

2. Политические инициативы:

• Партия «Зелёных»: Налог на «спекулятивные пустоты» — 10% стоимости
• СДПГ: Обязательная сдача через 6 месяцев простоя
• ХДС/ХСС: Стимулы вместо наказаний

3. Технологический мониторинг:

• Анализ данных по потреблению воды/электричества
• Спутниковый мониторинг (инфракрасные камеры)
• Системы искусственного интеллекта для выявления пустот

Практические советы для собственников в Германии

Если у вас пустующая квартира:

1. Зарегистрируйте уважительную причину заранее
2. Рассмотрите временную аренду через платформы типа Wunderflats
3. Используйте налоговые льготы для ремонта
4. Предложите городу социальную аренду на выгодных условиях

Если вы столкнулись с претензиями:

1. Немедленно обратитесь к юристу, специализирующемуся на жилищном праве
2. Соберите документацию (ремонтные сметы, договоры)
3. Предложите компромисс (постепенное заселение, льготные условия)
4. Обжалуйте непропорциональные штрафы

Баланс прав и обязанностей

Германская система борьбы с пустующим жильём представляет собой сложный баланс между:

• Конституционным правом собственности
• Социальной обязанностью обеспечения жильём
• Муниципальными интересами развития городов

Ключевые принципы:

1. Субсидиарность — меры на уровне земель и муниципалитетов
2. Пропорциональность — от мягких стимулов к жёстким санкциям
3. Правовая определённость — чёткие процедуры и критерии

Эффективность системы: ограниченная. В городах с высокими ценами (Мюнхен, Франкфурт) меры работают лучше. В восточных землях с избытком жилья — слабее.

Главный урок для других стран: Без сочетания «кнута и пряника», без уважения к правам собственников и без целевых программ реконструкции бороться с пустующим жильём бесполезно. Немецкий опыт показывает, что административное принуждение должно быть крайней мерой, а основное — создание экономических стимулов для рационального использования жилищного фонда.

Источники:

1. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) — Statistik zum Wohnungsleerstand
2. Gesetze der Bundesländer (NRW, Baden-Württemberg, Hamburg)
3. Urteile des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) und Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG)
4. Deutscher Städtetag — Positionspapier zum Leerstandsmanagement
5. Wissenschaftliche Dienste des Bundestages — Gutachten zu Zwangsvermietung (WD 7 — 3000 — 009/19)