Приобретая участок земли под строительство, необходимо получить разрешение на строительство. Владелец должен отправить заявку в мэрию, заполнив специальный формуляр, и приложив к нему требуемые документы. В течение 15 дней после получения заявки ей присваивается регистрационный номер, и в течение 2 месяцев мэрия должна дать ответ. Если, по каким-то причинам, мэрия не принимает решения в установленный срок, то разрешение дается по умолчанию.
Если строительство подлежит специальному контролю вне мэрии (например, в случае строительства в непосредственной близости к историческому объекту, находящемуся под охраной государства, или к заповеднику), рассмотрение заявки требует дополнительного срока:
- от 1 месяца, если строительство запланировано в зоне, обеспечивающей защиту ирригационной системы, или рядом с военным объектом, либо в менее 100 м. от кладбища,
- до 3 месяцев, если необходимо заключение Государственной комиссии по охране исторических памятников, консультация департаментальной или муниципальной комиссии, либо мнение архитектора-эксперта по строительству во Франции.
В случае отказа со стороны мэра, его решение может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня отказа в выдаче разрешения на строительство.
Разрешение на строительство выдается бесплатно мэром или префектом, действующим от имени государства.
После получения разрешения на строительство необходимо отправить в мэрию заявление о начале строительства. Постановление о разрешение на строительство будет вывешено в мэрии и на участке, подлежащем застройке. Строительство должно начаться не раньше, через 2 месяца после опубликования объявления, и не позже, чем через 2 года после выдачи разрешения.
Необходимость публикации разрешения на строительство дает право соседям как заинтересованным сторонам в случае необходимости опротестовать решение, обратившись в административный суд.
Для строительства дополнительной площади от 2 до 20 м², бассейна площадью более 10 м², или переделки фасада необходимо направить в мэрию предварительную заявку о строительстве. По сравнению с получением разрешения на строительство, данная процедура упрощена, и срок принятия решения менее продолжителен. В строительстве может быть отказано, если проект не соответствует нормам.
Никаких специальных разрешений не требуется для строительства бассейна менее 10 м², некапитального помещения для досуга менее 35 м² либо опорной стены. Исключением могут являться земельные участки, расположенные в охраняемом секторе.
Кто воплотит в реальность мечту о новом доме: застройщик или архитектор? Это целиком и полностью зависит от бюджета покупателя, его личных пристрастий и вкуса.
Преимущества строительства индивидуального дома по плану застройщика – это безопасность и экономичность. Выбранный по каталогу проект возможно адаптировать согласно вкусу, необходимости и финансам. Покупатель может быть уверен, что дом будет построен с соблюдением сроков, указанных в контракте.
Преимущества строительства индивидуального дома при участии архитектора – в оригинальности проекта, реализованного с учетом пожеланий и вкуса заказчика. В предварительном контракте, архитектор и заказчик согласовывают финансовые условия и требования к проекту. Затем архитектор готовит окончательный проект с детализированным планом и описанием, с оценкой стоимости и указанием предварительного срока сдачи заказа. Архитектор может оказать помощь в получении разрешения на строительство и выборе подрядчика, координировать и контролировать работу бригад на всех этапах строительства и участвовать в финальной приемке объекта строительства.
Стоимость услуг архитектора
- план – около 5% от общей стоимости,
- план + помощь в подборе подрядчика – около 10% от общей стоимости
- план + помощь в подборе подрядчика + координация и контроль строительства – около 15% от общей стоимости.
Дома «под ключ»: разработка + план – около 5% от общей стоимости.
Возможно также осуществить строительство дома по собственному плану, но в этом случае, при отсутствии единого застройщика и координации сроков и этапов работы заказчик лишается гарантии завершения работ.
Обращение к архитектору обязательно, если площадь застройки превышает 170 м².
В случае, если нет ни участка, ни четкого представления о плане строительства будущего дома, лучше обратиться к подрядчику, занимающемуся программным строительством индивидуальных домов в коттеджных поселках. Подрядчик покупает землю, делит ее на участки и застраивает. В этом случае, возможно купить дом на любой стадии строительства, в рамках предлагаемых в этот момент программ.
Подписание контракта строительства по плану
Если заказчик заключает контракт с подрядчиком, осуществляющим полный комплекс строительных работ, от плана до завершения строительства, то ограничение возможности индивидуального подхода к строительству компенсируется тем, что заказчик защищен от сюрпризов, связанных с финансированием строительства. Контракт строительства по плану регламентирован законом от 19 декабря 1990 года.
В контракте обязательно должна содержаться следующая информация:
- План и описание работ, с указанием работ по подключению к коммунальным сетям (канализация, водоснабжение и т.д.)
- Дата начала и окончания строительства, и возможные штрафные санкции в случае их несоблюдения.
- Общая стоимость строительных работ: стоимость плана, гарантии сдачи, налоги, выплачиваемые застройщиком и т.п.
- Условия пересмотра начальной стоимости (если таковые предвидены)
- Подтверждение гарантии сдачи, страховки профессиональной ответственности и десятилетней гарантии.
- Условия оплаты.
- Условия, приостанавливающие контракт: неподписание соглашения о продаже земельного участка, неполучение кредита, разрешения на строительство или страховки на возмещение работ и т.п.
До подписания контракта подрядчик не имеет права требовать предварительной оплаты. После его подписания оплата осуществляется в зависимости от продвижения строительных работ, согласно условиям распределения платежей.
До начала строительства: Если застройщик располагает гарантией возмещения оплаты, обеспеченной банковским учреждением, он может потребовать до 5% оплаты при подписании контракта и еще раз до 5% оплаты после получения разрешения на строительство. Если застройщик не может предоставить подобной гарантии, то он получает 3% оплаты при подписании контракта.
Схема оплаты после начала строительства
- 10% могу быть оплачены до начала
- 15% от общей стоимости — на начало строительства
- 25% — после заливки фундамента
- 40% — после возведения стен
- 60% — после окончания монтажно-кровельных работ и обеспечения водонепроницаемости кровли
- 75% — после монтажа перегородок, окон и наружных дверей
- 95% — после оборудования сантехникой, отоплением, водоснабжением и внутренней отделки.
- 5% — остаток при сдаче объекта
Согласно французскому законодательству, застройщик обязан устранить дефекты и неполадки, выявленные не только при сдаче объекта: он несет ответственность за все изъяны строительства, обнаруженные после принятия объекта. В зависимости от происхождения дефектов и степени тяжести предусмотрено 3 типа гарантии качества построенных объектов:
В течение первого года после сдачи объекта: гарантия полного завершения, которая позволяет добиться устранения изъянов строительства, отмеченных при сдаче объекта, а также поломок, произошедших в течение года и указанных в соответствующем заявлении. В данном случае нет необходимости в доказательствах вины застройщика.
В течение 2 лет после завершения строительства: гарантия нормального функционирования, благодаря которой возможно устранить неполадки функционирования элементов оборудования здания (отопления, дверей, окон, покрытия стен и пола). В данном случае также нет необходимости доказывать строительные ошибки, если она не вызвана вмешательством третьего лица или форс-мажорными обстоятельствами.
Десятилетняя гарантия обязывает застройщика, архитектора и подрядчиков, принимавших участие в строительстве, нести ответственность за устойчивость фундамента и несущих частей здания возведенного объекта, даже если причиной ущерба является дефект грунта. На этом основании, согласно законодательству, застройщик обязан заключить страховой контракт до начала строительства. Косметические изъяны в расчет не принимаются.
Указанные гарантии защищают права заказчика и служат залогом безопасности строительства индивидуальных домов во Франции.
Строительство во Франции — это сложный процесс, который регулируется множеством законов и правил.
Вот некоторые из ключевых моментов, которые необходимо знать:
- Разрешение на строительство:
- Для большинства строительных проектов во Франции требуется разрешение на строительство.
- Тип разрешения зависит от размера и сложности проекта.
- Заявку на разрешение на строительство необходимо подавать в местную мэрию.
- Строительные нормы и правила:
- Франция имеет строгие строительные нормы и правила, которые необходимо соблюдать.
- Эти нормы и правила касаются всего, от фундамента до крыши.
- Выбор подрядчика:
- Важно выбрать опытного и квалифицированного подрядчика.
- Рекомендуется получить несколько смет от разных подрядчиков, прежде чем принять решение.
- Страхование:
- Строительные проекты во Франции должны быть застрахованы.
- Существуют разные виды страхования, поэтому важно выбрать подходящий для вашего проекта.
- Сроки:
- Строительные проекты во Франции могут занимать много времени.
- Важно реалистично оценивать сроки и быть готовым к задержкам.
Помимо этих ключевых моментов, существует еще множество нюансов, которые необходимо учитывать при строительстве во Франции. Рекомендуется проконсультироваться с архитектором или юристом, чтобы получить профессиональную помощь.
Дополнительные советы:
- Изучите местные строительные нормы и правила.
- Найдите опытного и квалифицированного подрядчика.
- Получите несколько смет от разных подрядчиков.
- Оформите страховку на строительный проект.
- Будьте готовы к задержкам.
Строительство во Франции может быть сложным процессом, но при тщательном планировании и выборе правильных специалистов вы сможете успешно реализовать свой проект.